ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري في السعودية: ما يجب أن يضبطه المؤجر ونظام إدارة العقارات

تخضع الإيجارات التجارية في المملكة لضريبة القيمة المضافة بالنسبة الأساسية 15%، بينما يُعفى تأجير العقار السكني المستخدم سكناً رئيسياً. وتعدّ هيئة الزكاة والضريبة والجمارك كل دفعة إيجار دورية توريداً مستقلاً، لذلك على المؤجر المسجل في الضريبة أن يطبق المعاملة الضريبية الصحيحة وتاريخ الاستحقاق والفاتورة الإلكترونية المناسبة على كل دفعة ولكل وحدة.

هذا الدليل عن ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري موجّه إلى الملاك وشركات إدارة الأملاك والفرق المالية التي تدير وحدات تجارية أو مبانيَ متعددة الاستخدام أو شققاً مخدومة. وهو مبني على الدليل الإرشادي للقطاع العقاري وفق أحكام ضريبة القيمة المضافة (الإصدار 3.0، مايو 2026) ودليل الفواتير الضريبية والسجلات (الإصدار 3، مايو 2026) الصادرين عن الهيئة، ويختم بما يجب أن يتولاه برنامج إدارة العقارات لتطبيق هذه القواعد على كل دفعة.

أي الإيجارات معفاة وأيها يخضع لنسبة 15%؟

المعيار هو طريقة استخدام العقار لا اسم العقد. يعفي الدليل العقاري تأجير العقار السكني إذا كان مسكناً دائماً مصمماً لإقامة الأشخاص ومخصصاً للاستخدام سكناً رئيسياً. ويمكن أن يشمل الإعفاء سكن الطلاب وسكن الموظفين إذا كان شاغلوه يقيمون فيه بانتظام ويعودون إليه بعد الغياب، ولا يُشترط أن يكون السكن الوحيد للشاغل. وكل عقار يؤجَّر أو يُرخَّص باستخدامه ولا ينطبق عليه هذا التعريف يُعدّ غير سكني ويخضع للنسبة الأساسية.

نوع التأجير	المعاملة الضريبية	ما يقوله دليل الهيئة
منزل أو شقة مؤجرة سكناً رئيسياً	معفى	يشمل الحدائق ومواقف السيارات الخاصة وكل ملحق يُعدّ جزءاً دائماً من العقار
سكن الموظفين أو الطلاب المستخدم سكناً رئيسياً	معفى	بشرط أن يقيم فيه الشاغلون بانتظام أو بصورة معتادة
المكاتب والمحلات والمباني التجارية الأخرى والمصانع	15%	من الأمثلة عقود تأجير المباني المكتبية السنوية وتراخيص تشغيل المصانع والمنشآت الصناعية
الأراضي الفضاء والزراعية	15%	الأرض الفضاء مطوّرة كانت أو غير مطوّرة عقار غير سكني
الفنادق والشقق المخدومة ودور الضيافة	15%	المباني التي توفر إقامة مؤقتة للزوار أو المسافرين ليست عقاراً سكنياً
بيوت العطلات الموسمية وسكن العمال قصير المدة	15%	لا تُستخدم سكناً رئيسياً
مبنى متعدد الاستخدام بعقد واحد	تُوزَّع القيمة	تُفرض الضريبة على الجزء غير السكني فقط

ويترتب على ذلك أمر التسجيل. فالهيئة تفترض أن كل من يحقق دخلاً من تأجير عقار غير سكني يمارس نشاطاً اقتصادياً، ويصبح التسجيل إلزامياً متى تجاوزت توريداته الخاضعة للضريبة 375,000 ريال خلال أي 12 شهراً، ولا يُحتسب الإيجار السكني المعفى ضمن هذا المبلغ. ويجوز التسجيل الاختياري متى تجاوزت التوريدات أو النفقات الخاضعة 187,500 ريال، وهو خيار مفيد للمؤجر الذي يجدد مبنى تجارياً ويريد استرداد الضريبة المدفوعة على الأعمال.

هل تخضع الشقق المخدومة والمفروشة لضريبة القيمة المضافة؟

الشقق المخدومة تخضع لها. ينص الدليل على أن الفنادق والنُّزل ودور الضيافة والموتيلات والمساكن المخدومة وأي مبنى مصمم لتوفير إقامة مؤقتة للزوار أو المسافرين ليست عقاراً سكنياً. ومثال الهيئة نفسها مسافر يقيم أربعة أشهر في مبنى شقق مخدومة: تُطبَّق الضريبة بالنسبة الأساسية، لأن الشقق المخدومة لا تؤجَّر بوصفها وحدات سكنية.

أما الشقق المفروشة فتحتاج إلى تدقيق أكبر. فالدليل لا يجعل الأثاث معياراً، بل يسأل: هل الوحدة مسكن دائم مؤجر ومستخدم سكناً رئيسياً، أم إقامة تُقدَّم بصفة مؤقتة؟ فالشقة المفروشة المؤجرة بعقد طويل لأسرة تقيم فيها بانتظام أقرب إلى الإعفاء، والشقة نفسها إذا أُجّرت بالأسبوع للزوار أقرب إلى الإقامة المؤقتة. وإذا جمع المبنى الواحد النموذجين، فيجب أن تُحدَّد المعاملة الضريبية على مستوى كل عقد لا على مستوى المبنى، وأن تُعرض الحالات الملتبسة على مستشاركم الضريبي.

كيف توزَّع الضريبة في المبنى متعدد الاستخدام؟

إذا شمل عقد واحد مبنى فيه محلات تجارية في الدور الأرضي وشقق سكنية في الأدوار العليا، فإن الهيئة تعدّه توريداً مختلطاً من عقار معفى وعقار خاضع، ولا تُستحق الضريبة إلا على الجزء المتعلق بالاستخدام غير السكني. وإذا كان للمبنى كله سعر واحد، فعلى المؤجر تقسيمه بحيث يعكس كل جزء قيمة الوحدات المعنية:

• المساحة: يمكن اعتماد نسبة المساحة أساساً أولياً، مع مراعاة تناسبها مع القيم الإيجارية السوقية لوحدات المبنى.
• القيمة الإيجارية: قد تكون أكثر موضوعية متى أمكن تحديدها، لأن المساحة التجارية تحقق غالباً إيجاراً أعلى للمتر المربع.
• المناطق المشتركة: يمكن توزيعها وفق استخدامها المتوقع، أو تجاهلها إذا كانت تابعة لبقية أجزاء العقار.
• المسؤولية: يبقى المورد مسؤولاً عن مراجعة التوزيع والتأكد من دقته.

مثال توضيحي بأرقام تقريبية: مبنى مؤجر بالكامل بمبلغ 1,200,000 ريال سنوياً، تمثل أدواره التجارية 30% من مساحته، تُفرض الضريبة فيه على 360,000 ريال، أي 54,000 ريال، ويبقى الجزء السكني البالغ 840,000 ريال معفى. فإذا أظهرت الإيجارات السوقية أن الأدوار التجارية تمثل 40% من القيمة، كان التوزيع بحسب القيمة أدق. وفي الحالتين، يجب أن تُحفظ الطريقة والنسب والمستندات في سجل العقد ليُحتسب كل قسط بالطريقة نفسها.

هل تخضع رسوم المواقف والصيانة والخدمات للضريبة؟

في الغالب نعم، وهنا يقع كثير من ملاك العقارات السكنية في الخطأ. فالهيئة تعدّ الرسوم مقابل الخدمات الإضافية، مثل رسوم الصيانة واستهلاك المرافق ومواقف السيارات، توريداً مستقلاً يخضع للمعاملة الضريبية المعتادة، حتى لو قُدّم مع عقد سكني. ومثال الدليل: وحدات سكنية مؤجرة بمبلغ 5,000 ريال شهرياً معفاة، أما رسم الموقف الاختياري البالغ 300 ريال شهرياً فيخضع للضريبة. والموقف الذي يُعدّ جزءاً دائماً من العقار السكني مشمول بالإعفاء، بخلاف الموقف الاختياري الذي يُحتسب برسم مستقل.

وفي الفوترة، يعني ذلك أن تُحدَّد الضريبة لكل بند لا للعقد ككل، فلكل من الإيجار ورسوم الخدمات وإعادة تحميل المرافق والمواقف رمز ضريبي خاص به. كما تطلب الأحكام الإيجارية في منصة إيجار أن تُكتب الرسوم الإضافية المتفق عليها، مثل المواقف أو النظافة، في العقد بمبلغ محدد، وهذا يسهّل تصنيف كل بند.

متى تُستحق الضريبة على كل دفعة إيجار؟

بحسب دليل الفواتير، إذا كان مقابل التوريد المستمر يُدفع على أقساط دورية، فإن كل قسط يُعدّ توريداً مستقلاً، ويكون تاريخ توريده، أي تاريخ استحقاق الضريبة عليه، الأسبق من: تاريخ استحقاق القسط، أو تاريخ سداده الفعلي، أو تاريخ إصدار الفاتورة.

ومثال الهيئة مكتب مؤجر لشركة محاماة لمدة سنتين اعتباراً من 15 يناير 2021 بإيجار شهري قدره 42,500 ريال يُستحق في اليوم الخامس عشر من كل شهر: تُحتسب الضريبة على كل قسط شهري في اليوم الخامس عشر، ما لم يدفع المستأجر قبل ذلك. وعملياً:

• المستأجر الذي يدفع ربع سنة أو سنة مقدماً يقدّم تاريخ استحقاق الضريبة، لأن التوريد يُعدّ قد تم بقدر المبلغ المستلم.
• الإيجار الذي حلّ موعده ولم يُدفع تُستحق ضريبته في موعده، فالتأخر في السداد لا يؤخر الضريبة.
• يجب إصدار الفاتورة الضريبية في موعد أقصاه 15 يوماً من نهاية الشهر الذي تم فيه التوريد.
• بدء العقد في منتصف الشهر أو تغيير القيمة عند التجديد أو الإنهاء المبكر يغيّر مبالغ الأقساط، لذا يجب أن يعيد النظام توليد الجدول بدلاً من تعديله يدوياً.

ما الفاتورة الإلكترونية التي يصدرها المؤجر للمستأجر؟

كل توريد خاضع يحتاج إلى فاتورة ضريبية، ومنذ بدء المرحلة الأولى من الفوترة الإلكترونية في 4 ديسمبر 2021 يجب إصدارها إلكترونياً. وتضيف المرحلة الثانية (الربط والتكامل)، التي بدأت على موجات منذ 1 يناير 2023، ربطاً مباشراً مع منصة فاتورة. ويتوقف نوع الفاتورة على المستأجر:

	الفاتورة الضريبية	الفاتورة الضريبية المبسطة
المستأجر المعتاد	الشركات والجهات الحكومية والمنشآت الأخرى	الأشخاص الطبيعيون غير الخاضعين للضريبة، مثل نزيل في شقة مخدومة
متى تُصدر	التوريدات للمنشآت والجهات الحكومية، وهي لازمة لأي توريد لهم تزيد قيمته على 1,000 ريال	التوريدات التي تقل عن 1,000 ريال، أو التوريدات بأي قيمة لشخص طبيعي غير خاضع للضريبة
في المرحلة الثانية	تعتمدها منصة فاتورة وتضيف إليها الختم التشفيري ورمز الاستجابة السريعة قبل مشاركتها مع المستأجر	يُبلَّغ عنها إلى منصة فاتورة خلال 24 ساعة من إصدارها، ورمز الاستجابة السريعة إلزامي
اللغة	العربية إلزامية، وأي لغة أخرى تُعدّ ترجمة	العربية إلزامية

وهناك قاعدتان أخريان تهمان الإيجارات. يجوز للمؤجر الذي يورّد للمستأجر نفسه أكثر من توريد أن يصدر فاتورة ضريبية ملخصة عن مدة لا تزيد على شهر ميلادي واحد، وهذا يناسب المستأجر الذي يشغل عدة وحدات. ووفق الدليل التفصيلي للفوترة الإلكترونية، لا يجوز تعديل الفاتورة الإلكترونية أو حذفها بعد إصدارها، فإلغاؤها لا يتم إلا بإصدار إشعار دائن ثم فاتورة جديدة. وللجانب التقني من المرحلة الثانية، راجعوا دليل الفوترة الإلكترونية في السعودية.

كيف تعمل الإشعارات الدائنة عند التخفيض أو الخطأ؟

الإشعار الدائن يخفّض قيمة توريد سبقت فوترته، والإشعار المدين يزيدها. وتحدد الهيئة الحالات التي تستوجب ذلك: إلغاء التوريد أو تعليقه، أو تغيّر طبيعته تغيّراً يغيّر الضريبة المستحقة، أو تعديل القيمة المتفق عليها كخصم يُمنح لاحقاً، أو إرجاع التوريد، أو اكتشاف خطأ في بيانات المورد أو العميل. وفي الإيجارات يشمل ذلك فترة إعفاء من الإيجار اتُّفق عليها بعد الفوترة، وإنهاء العقد مبكراً بعد فوترة قسط، وفاتورة صدرت باسم منشأة خاطئة.

• يجب أن يشير كل إشعار إلى الفاتورة الأصلية، ويجوز أن يعدّل إشعار واحد عدة فواتير للمستأجر نفسه إذا ذكرها جميعاً.
• يجب إصدار الإشعار في موعد أقصاه اليوم الخامس عشر من الشهر التالي للحدث الذي استوجبه.
• نوع الإشعار يتبع نوع الفاتورة الأصلية، فالإشعار على فاتورة ضريبية يُعتمد عبر منصة فاتورة كالفاتورة نفسها.
• الرصيد الذي لا يرتبط بتوريد سابق، كالمبادرة الودية للمستأجر، لا يجوز إصداره إشعاراً دائناً ولا يعدّل الضريبة.

هل تشمل الموجة الخامسة والعشرون ملاك العقارات؟

قد تشملهم. ففي 24 يوليو 2026 أعلنت الهيئة الموجة الخامسة والعشرين من مرحلة الربط والتكامل، وتشمل المكلفين الذين تجاوزت إيراداتهم الخاضعة لضريبة القيمة المضافة 187,500 ريال خلال 2022 أو 2023 أو 2024 أو 2025. وتبلغ الهيئة المكلفين المستهدفين، وعليهم ربط حلول الفوترة الإلكترونية لديهم بمنصة فاتورة في موعد أقصاه 1 فبراير 2027. والإيجار السكني المعفى ليس إيراداً خاضعاً للضريبة، أما الإيجار التجاري ورسوم الخدمات الخاضعة فهي كذلك، وعند حد 187,500 ريال سنوياً قد يتجاوزه حتى مؤجر يملك عدداً قليلاً من المحلات أو المكاتب. ويشرح دليل الموجة الخامسة والعشرين الجدول الزمني وخطوات الاستعداد.

ما الذي يجب أن يفعله برنامج إدارة العقارات لضبط الضريبة؟

بجمع هذه القواعد، ينبغي للنظام الذي يفوتر الإيجارات في المملكة أن:

1. يصنّف كل وحدة وعقد سكنياً أو تجارياً أو مخدوماً أو متعدد الاستخدام، مع حفظ المعاملة الضريبية على العقد وتسجيل مبرر لكل حالة ملتبسة.
2. يحدد رمزاً ضريبياً لكل بند، فيعامل الإيجار ورسوم الخدمات والمواقف والمرافق وإعادة تحميل الصيانة كلاً بما يناسبه.
3. يحفظ نسب التوزيع في العقود متعددة الاستخدام مع الطريقة والمستندات، ويطبقها على كل قسط.
4. يولّد الأقساط توريدات مستقلة، ويحتسب الضريبة في الأسبق من تاريخ الاستحقاق أو السداد أو الفاتورة، بما في ذلك الدفعات المقدمة.
5. يصدر الفاتورة الصحيحة: فواتير ضريبية للمستأجرين من المنشآت تعتمدها منصة فاتورة، وفواتير مبسطة للأفراد يُبلَّغ عنها خلال 24 ساعة، وكلها باللغة العربية.
6. يصحح بالإشعارات لا بالتعديل، عبر إشعارات دائنة ومدينة تشير إلى الفاتورة الأصلية وتلتزم بمهلة الخمسة عشر يوماً.
7. يوزّع ضريبة المدخلات: ضريبة التكاليف المرتبطة كلياً بالتأجير التجاري قابلة للخصم بالكامل، وضريبة التكاليف المرتبطة كلياً بالتأجير السكني المعفى غير قابلة للخصم، والتكاليف المشتركة تُوزَّع بالتناسب.
8. يحتفظ بالسجلات المدة الكافية: تشترط الهيئة حفظ الفواتير والدفاتر والمستندات المتعلقة بالعقارات 15 سنة على الأقل باللغة العربية، وعلى المكلف المقيم حفظ سجلاته الإلكترونية على أنظمة داخل المملكة.

وتعمل هذه القواعد جنباً إلى جنب مع منصة إيجار التي تبقى السجل الرسمي للعقد، ويشرح دليل العمل مع منصة إيجار ذلك الجانب. وفي أمواج للحلول نبني هذا المنطق ضمن خدمة البرمجيات المخصصة وأنظمة ERP، وتعرض صفحة برنامج إدارة العقارات كيف يندمج في إدارة محفظة إيجارية كاملة.

يلخص هذا المقال إرشادات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك كما نُشرت في مايو 2026، وهو ليس استشارة ضريبية؛ يُرجى تأكيد المعاملة الضريبية لعقودكم مع مستشار ضريبي مؤهل.